Montag, 26.10.2020
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Immobilienwert: Was braucht ein zukunftsfähiger Neubau?

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Alexander Lyssoudis. Foto: Birgit Gleixner/ Bayerische Ingenieurekammer-Bau (dpa)
Foto: Frank Rumpenhorst
Wer bei der Bauplanung schon eventuelle Entwicklungen der näheren Zukunft in den Blick nimmt, hat eine wertigere Immobilie. Foto: Frank Rumpenhorst (dpa)
Foto: Frank Rumpenhorst
Bau­her­ren auf­ge­passt: Wer sich den Traum vom Ei­gen­heim ver­wir­k­licht, soll­te die Zu­kunft im Blick ha­ben. Vie­le künf­ti­ge Ent­wick­lun­gen las­sen sich na­tür­lich noch nicht ab­se­hen. Aber schon heu­te kann ein Bau­herr für die nächs­ten 20 Jah­re mit­den­ken.

Das sagt Alexander Lyssoudis, Vorstandsmitglied der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.

Was sollte ein Bauherr auf jeden Fall jetzt einplanen, wenn er künftig noch einen Bau auf der Höhe der Zeit haben möchte?

Vor allem geht es dabei um energetische Themen. Man sollte Vorkehrungen treffen, dass man alternative Energiesysteme in sein Gebäude integrieren kann. Dazu zählen die Stromerzeugung etwa über die Sonne, aber auch Heizmöglichkeiten über Nahwärmeversorgungsnetze. Die zukünftige Stromversorgung wird vermutlich auf kleinen dezentralen Energiezentren oder Lieferanten fußen, die regenerativen Strom erzeugen und ins Netz einspeisen. Oder wir erzeugen Strom selbst vor Ort.

Wie sieht das konkret in meinem Haus aus?

Wenn man solche Anlagen nicht sowieso jetzt schon einbaut, sollte man auf jeden Fall Leitungen bereithalten, um solche Systeme nachrüsten zu können. Denn die Integrationsmöglichkeit trifft irgendwann auf die Frage: Wie viel kostet es mich, das Heizsystem im Haus so umzubauen, dass regenerative Energien Teil dessen sind? Mein Rat allgemein: Alle Vorkehrungen, die dazu führen, dass es eines Tages leichter wird, Systeme zu integrieren, sollte ich während des Neubaus schon treffen.Es ist sinnvoll, jetzt Leitungen einzuplanen, die zwar unnütz im Kamin oder einem Steigschacht liegen, denn das nachträgliche Einbauen kostet viel Energie, Zeit und Nerven.

Aber: So ein Heizsystem heute auf regenerative Energien vorzubereiten, heißt nicht nur, Anschlussmöglichkeiten zu bieten. Es heißt auch, es entsprechend zu konzipieren. Ein Beispiel: Ein Heizkörper arbeitet mit höheren Vorlauftemperaturen. Er ist daher weniger geeignet für regenerative Energien, da sie sich dadurch auszeichnen, dass sie eher geringe Temperaturen aufbringen. Hier macht es Sinn, sich heute für eine Fußbodenheizung statt Heizkörper zu entscheiden, um für Entwicklungen gewappnet zu sein.

Gilt dies auch für die Elektrotechnik?

Das Haussystem sollte in der Lage sein, den selbst produzierten Strom zu verarbeiten. Die BUS-Technik (Binary Unit System, Datenübertragungssystem zum Verbinden dezentral angeordneter Geräte, Anm. d. Red.) ist hierfür eine relativ gute Variante, um Regelbarkeit und Steuerungsmöglichkeiten auch nachträglich zu integrieren. Deshalb sollte ein Gebäude der heutigen Bauart auf alle Fälle zumindest in der Lage sein, BUS-Technik - wenn nicht jetzt gleich - später integrieren zu können.

Was braucht man dafür - extra Leerrohre für künftige Kabel?

Leerrohre sind bei der Elektrotechnik ein Knackpunkt. Man macht sie zwar gerne rein, aber die Kabel hinterher einzuziehen, ist oft ein Problem. Daher macht es schon Sinn, entsprechende Kabel gleich zu verlegen. Entscheidend ist bei der BUS-Technik, dass Sie Ihr Haus intelligent machen. Die Entwicklung geht hin zu Geräten, die selbst wissen, ob sie Strom jetzt verbrauchen können, weil es zum Beispiel nicht zum Laden des E-Mobils gebraucht wird. Das Stichwort ist Smart Grid. Das steht im Prinzip für ein intelligentes Stromnetz, aber auch die intelligente Vernetzung aller Verbraucher im Haushalt, um gesammelt den Bedarf zu ermitteln und die Energiemengen danach in die richtigen Kanäle zu leiten.

Wird das Elektroauto Teil der Hausanlage?

Die Speichermöglichkeit, die mir mein Auto bietet, ist schon eine sinnvolle Kombination mit meiner eigenen Photovoltaikanlage. Aber das ist wiederum auch nur möglich, wenn die Hausanlage auch entsprechend vorgerichtet ist und die Regulierungen schafft. Und die Leitung dafür muss auf das Dach und in die Garage gelegt sein.

Lohnt sich schon jetzt eine Ladestelle in der Garage?

Wenn man noch kein E-Mobil hat, macht das jetzt keinen Sinn, denn diese Tankstellen kosten noch 7000, 8000 Euro. Aber das Kabel dazu und der Anschluss dort, wo eines Tages die Zapfstelle hinkommen soll, das ist meiner Meinung nach sehr, sehr sinnvoll.

In manchen Gemeinden wird der Glasfaser-Anschluss ausgebaut. Bauherren können sich den Anschluss in Startprogrammen teils günstig legen lassen. Lohnt sich das?

Man muss nur die Entwicklung der letzten Jahre in SachenInformationsdichte und Größe der Datenpakete, die wir verschicken, anschauen. Eine funktionierende und gut ausgerüstete Datenleitung ist da mit Sicherheit kein Nachteil. Ich denke nur an Smart-Home-Systeme wie Alexa und Google Home, terrestrisches Fernsehen gibt es quasi nicht mehr, wir streamen immer mehr. Wenn es die Möglichkeit gibt, zu bezahlbaren Preisen Glasfaseranschluss zu bekommen, sollten Sie das auf jeden Fall machen.

Wie wichtig ist bei der Planung des Eigenheims der Blick aufs Alter? Welche Maßnahmen kann man von Anfang an einplanen?

Daran denken viel zu wenig Menschen. Hier kommt das Thema Barrierefreiheit ins Spiel, die sich später aufgrund der Größe von Baugrundstücken und dadurch dem Bedürfnis, in die Höhe zu bauen, oftmals auch nicht so wirklich realisieren lässt. Aber schon mal daran zu denken, wie komme ich in meinem Gebäude von A nach B, ohne dass ich über eine größere Schwelle oder auf eine Treppe steigen muss, das macht bei der Planung durchaus Sinn. Gibt es vielleicht auch die Möglichkeit, später einen Fahrstuhl einzubauen? Hier kommt es natürlich auch darauf an, was man mit dem Gebäude vorhat und ob man überhaupt sein ganzes Leben darin wohnen möchte. Aber auch der Wiederverkaufswert steigt, wenn Sie so ein Gebäude auch einer älteren Generation verkaufen können.

Wo sind solche Vorsorge-Maßnahmen zu viel des Guten?

Immer dann, wenn sich der Mehrwert wirtschaftlich nicht rechnet. Also immer dann, wenn ich Vorsorge-Maßnahmen aus Komfortgedanken heraus mache. Ein Beispiel: Eine über das Netz aus der Ferne steuerbare Heizungsanlage für mehrere Tausend Euro. Hier spielt reiner Komfortgedanke eine Rolle - wirtschaftlich rechnet sich so etwas nicht wirklich.

Hintergrund

» Wenn es die Möglichkeit gibt, zu bezahlbaren Preisen Glas?faseranschluss zu bekommen, sollten Sie das auf jeden Fall machen.«

Alexander Lyssoudis,Vorstandsmitglied der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau

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